Ai făcut un credit imobiliar când aveai stabilitate financiară – un salariu decent, planuri de carieră, poate chiar niște bani de rezervă. Dar viața nu merge după un plan prestabilit. Simți că nu mai ai aer din cauza ratelor și că banca are mereu ultimul cuvânt? Există în România o procedură legală care îți permite să scapi de credit. Și nu, nu e vorba de executare silită.
Poți să cedezi locuința și, odată cu ea, să termini cu tot: rate, dobânzi, penalități. Se numește „darea în plată a imobilelor” și s-ar putea să fie exact soluția de care aveai nevoie. Află ce presupune și ce pași trebuie să urmezi.
Când nu mai poți să plătești creditul, legal vorbind, există soluții
Se întâmplă uneori ca realitatea financiară să nu se mai potrivească cu planul tău bine pus la punct. Poate că ai trecut printr-o concediere, o despărțire, o problemă medicală sau pur și simplu printr-o criză economică. Dar ratele la bancă nu se opresc pentru astfel de motive.
Întâi apar restanțele, apoi telefoanele insistente, penalizările, notificările. Dintr-o dată, creditul a devenit o capcană, fiindcă nu mai poți să-l plătești, dar nici apartamentul nu poți să-l vinzi imediat. Nu duce povara asta singur.
Biroul de avocatură Gunea are o experiență bogată în dreptul civil și în procedurile legate de creditele ipotecare. Dacă simți că te sufoci financiar, merită să te consulți cu avocații de la cabinetul Gunea, care știu cum să te scoată din această situație.
Darea în plată – soluția legală prin care scapi de datorie
Legea nr. 77/2016 a fost creată tocmai pentru aceste situații – când creditul ipotecar devine o povară imposibilă. Ce îți oferă această lege? O procedură clară și reglementată prin care tu, ca debitor, poți să soliciți stingerea completă a datoriei prin cedarea imobilului către bancă. Adică să „dai în plată” locuința și să ieși definitiv din relația contractuală cu creditorul.
Este o procedură care-ți dă autonomie în fața bunăvoinței băncii, dar trebuie să îndeplinești anumite condiții. Iar dacă parcurgi corect pașii prevăzuți de lege, creditorul nu mai are voie să-ți ceară niciun leu în plus – nici principal, nici dobânzi, nici penalizări. În esență, ieși cu fruntea sus dintr-o situație care părea fără ieșire.
Nu, nu e totuna cu executarea silită sau cu renegocierea cu banca
Există o confuzie generală între darea în plată și alte două proceduri – total diferite ca efecte și ca mecanism:
Executarea silită apare atunci când nu mai plătești creditul, iar banca obține un titlu executoriu fie să-ți vândă casa, fie să-ți pună poprire pe salariu sau să-ți sechestreze bunurile. Se face împotriva voinței tale și, cel mai grav, poate să nu stingă datoria în totalitate. Adică pierzi casa și tot rămâi dator.
Renegocierea cu banca este, teoretic, o soluție amiabilă. Poți să soliciți reducerea ratei, o perioadă de grație sau o reeșalonare. Doar că banca nu are obligația legală să accepte. Și dacă refuză? Te întorci la punctul zero.
Darea în plată, în schimb, este o procedură legală pe care o inițiezi tu, printr-o notificare oficială transmisă băncii. Nu mai e nevoie să depinzi de bunăvoința nimănui. Dacă îndeplinești condițiile, poți să ceri încetarea datoriilor prin transferul imobilului și să închizi capitolul. Vezi blogul cabinetului Gunea despre darea în plată (link to blog), cu exemple reale și explicații juridice amănunțite.
Ce condiții trebuie să îndeplinești ca să poți să dai în plată
Există 4 criterii legale
Darea în plată nu este pentru oricine. Nu înseamnă că poți oricând să predai cheia apartamentului și să scapi de responsabilitate. Legea 77/2016 stabilește foarte clar, în articolul 4, cine are acest drept. Iată ce condiții trebuie să îndeplinești simultan:
- Să fii consumator, adică persoană fizică ce a contractat creditul în scopuri personale, nu ca reprezentant al unei firme sau PFA.
- Să ai un credit ipotecar cu valoarea totală de cel mult 250.000 euro (echivalent în lei la cursul de la data încheierii contractului).
- Imobilul ipotecat să aibă statutul de locuință, fie ca reședință personală pe care ai achiziționat-o cu creditul, fie ca garanție la credit din partea familiei tale.
- Să nu fi fost de rea-credință în derularea contractului, adică să nu fi semnat știind că nu vei putea plăti sau cu intenția să scapi de datorie.
Dacă îndeplinești aceste patru condiții, ai dreptul să începi procedura. Însă, în majoritatea cazurilor, instanța va analiza și ceva în plus: impreviziunea.
Când se aplică prezumția de impreviziune
Ca să beneficiezi de darea în plată, trebuie să dovedești că a intervenit un dezechilibru grav și neprevăzut între tine și bancă. Este ceea ce legea și judecătorii numesc impreviziune. Noțiunea apare în articolul 1.271 din Codul civil și presupune, în esență, că:
- a apărut un eveniment excepțional după semnarea contractului (ex: criză financiară, scădere drastică a veniturilor, explozie a dobânzilor);
- acel eveniment a făcut contractul greu sau imposibil de executat pentru una dintre părți (adică pentru tine);
- nu ți-ai asumat în mod expres acel risc în contract;
- ai încercat să negociezi înainte să mergi în instanță.
Dar în 2020, Legea 77/2016 s-a modificat pentru introducerea unei prezumții legale de impreviziune. Asta înseamnă că, dacă te afli într-una din următoarele situații, instanța nu mai trebuie să analizeze dacă există sau nu dezechilibru – îl consideră din oficiu dovedit:
- Dacă rata lunară a crescut cu mai mult de 50% din cauza variației cursului de schimb valutar, în cazul creditelor în valută.
- Dacă venitul tău net lunar a scăzut cu cel puțin 25% față de nivelul pe care îl aveai la momentul încheierii contractului de credit.
Atenție: aceste praguri trebuie să fi fost menținute timp de minimum 6 luni consecutive înainte de notificarea de dare în plată (îți explicăm despre notificare imediat).
Impreviziunea se prezumă în favoarea consumatorului, adică a ta. Nu mai trebuie să aduci alte dovezi, nu mai trebuie să convingi instanța că ți-a fost afectată situația financiară. Dacă îndeplinești condițiile, se presupune automat că există impreviziune și poți să mergi mai departe cu procedura.
Cum funcționează, pas cu pas, procedura dării în plată
Totul începe cu o notificare către bancă
Primul pas oficial este să trimiți o notificare scrisă către creditor – adică banca, IFN-ul sau firma de recuperare care ți-a preluat creditul. În acea notificare, spui clar că intenționezi să dai în plată imobilul ipotecat și să stingi definitiv datoria.
Pe lângă acest anunț, trebuie să propui două intervale orare diferite în care banca este invitată la notar, pentru semnarea actului de transfer al proprietății. Notificarea o trimiți prin executor, avocat sau notar public – nu o trimite singur fiindcă riști să omiți documente și notificarea să considere incompletă.
De la momentul în care ai trimis notificarea:
- se suspendă automat toate plățile către bancă;
- se suspendă și executările silite în curs, inclusiv poprirea pe conturi;
- nu mai poți să fii raportat ca rău-platnic în Biroul de Credit cât timp procedura este în desfășurare.
Aceasta este o etapă decisivă: chiar dacă banca nu răspunde sau refuză să vină la notar, efectele de mai sus tot se aplică temporar, până la o decizie judecătorească definitivă.
Banca poate să facă contestație, dar nu oricum
Creditorul are dreptul să conteste notificarea ta în termen de 10 zile. Dar nu poate să conteste decât îndeplinirea condițiilor legale. Adică:
- dacă tu nu ești consumator,
- dacă creditul nu este ipotecar,
- dacă valoarea lui depășește plafonul de 250.000 euro,
- dacă imobilul nu este pentru locuit,
- sau dacă ai trimis o notificare greșită, incompletă sau fără respectarea pașilor procedurali.
Judecătoria analizează contestația în regim de urgență, cu citarea ambelor părți. Dacă pierzi, totul revine la starea inițială. Dar dacă instanța îți dă dreptate (sau banca nu face contestație), urmează pasul final.
Ce se întâmplă dacă banca nu răspunde sau refuză să vină la notar
Teoretic, dacă banca nu formulează contestație și nici nu se prezintă la notar, ea ar trebui să accepte actul de dare în plată. Practic, sunt situații în care creditorul ignoră notificarea – și atunci tu, ca debitor, trebuie să continui procedura.
Legea îți dă un instrument puternic: poți să ceri instanței să constate că datoria s-a stins și să dispună ea transferul proprietății către creditor. Instanța o să verifice dacă îndeplinești condițiile legale și dacă ai notificat corect.
Important de știut: această acțiune (stingerea datoriei și transferul de proprietate către creditor) este scutită de taxă de timbru și se judecă cu prioritate. Pe tot parcursul procesului, plățile rămân suspendate, iar banca nu mai poate să te execute silit.
Ce se întâmplă după darea imobilului în plată
Darea în plată stinge întreaga datorie
În momentul în care semnezi actul de transfer la notar sau primești o hotărâre definitivă de la instanță, orice datorie față de bancă dispare. Nu doar soldul creditului, ci și:
- dobânzile restante,
- penalitățile,
- comisioanele,
- orice sumă suplimentară pe care banca ar mai fi putut s-o pretindă.
Este o stingere completă, definitivă, ireversibilă.
Mai mult decât atât, banca nu mai are voie să vină ulterior cu alte pretenții. Nici dacă valoarea apartamentului a fost mai mică decât datoria. Legea e clară: ai dat în plată, s-a încheiat totul.
Ce se întâmplă cu codebitorii și garanții personali
Un aspect important – și adesea trecut cu vederea – este că darea în plată îi protejează și pe codebitori sau pe cei care au garantat creditul în numele tău (fideiusori). Dacă tu ai scăpat de datorie, scapă și ei. Banca nu mai poate să ceară bani nici de la ei, chiar dacă figurează ca garanți în contractul inițial.
Pe scurt: dacă dai casa în plată, nici tu, nici cei care te-au garantat nu veți mai datora nimic băncii. Este una dintre cele mai puternice forme de protecție pentru consumatori prevăzute de legislația actuală.
Greșeli frecvente care determină anularea procedurii
Procedura dării în plată nu e complicată, dar trebuie să respecți exact pașii din lege. Orice greșeală – oricât de mică – poate fi folosită de bancă pentru a contesta notificarea și a bloca tot procesul. Iată cele mai întâlnite motive de contestație:
- Notificare trimisă incorect – dacă nu ai un avocat, notar sau executor judecătoresc care să te ajute să întocmești documentația, s-ar putea să transmiți o notificare incompletă.
- Creditul nu e ipotecar – legea se aplică doar creditelor garantate cu ipotecă. Dacă ai un credit de nevoi personale fără garanție imobiliară, nu se aplică.
- Nu ești consumator – dacă ai luat creditul pe firmă sau în alt scop profesional, legea nu se aplică.
- Imobilul nu e locuință – dacă ai ipotecat un teren agricol sau un spațiu comercial, nu te califici.
- Valoarea creditului depășește 250.000 euro – este plafonul maxim prevăzut de lege.
Pentru toate aceste motive, e esențial să ceri ajutorul unui avocat cu experiență în dreptul civil, cum este cabinetul de avocatură Gunea, ca să te asiguri că notificarea este legală, completă și corect întocmită. Altfel, riști să pierzi șansa de a scăpa de credit.
Să ajungi într-un impas financiar nu e nici o rușine, nici o raritate. Tot mai mulți români se confruntă cu rate imposibil de plătit, iar stresul zilnic că ai putea să pierzi totul nu ajută pe nimeni. Darea în plată nu este o scăpare facilă, ci o soluție legală, reglementată special pentru situațiile în care realitatea bate orice plan de rambursare. Dacă simți că nu mai poți să duci povara creditului, legea te susține să ceri o cale de ieșire.
Procedura nu te scapă de răspundere, dar îți poate oferi un nou început. Iar cu ajutorul potrivit, o notificare corect întocmită și respectarea condițiilor legale, darea în plată poate să însemne nu pierderea casei, ci eliberarea ta de un angajament pe care nu mai puteai să-l duci.